Cuando se vende un inmueble en España, es habitual hablar de “plusvalía”, aunque en realidad este término suele utilizarse para referirse a dos conceptos fiscales distintos. Conocer esta diferencia es clave para entender qué impuestos pueden derivarse de la operación y quién debe asumirlos.

1. Plusvalía municipal

Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

Qué es

La plusvalía municipal es un impuesto gestionado por el ayuntamiento que se devenga cuando se vende, hereda o dona un inmueble urbano. Grava el incremento de valor que ha experimentado el suelo desde la fecha de adquisición hasta la fecha de transmisión.

Es importante tener en cuenta que este impuesto se calcula únicamente sobre el valor del suelo, no sobre el valor de la construcción.

Quién lo paga

Con carácter general, el pago corresponde al vendedor. No obstante, en los supuestos de herencia o donación, el obligado tributario suele ser quien recibe el inmueble.

2. Plusvalía en la renta

Ganancia patrimonial en el IRPF o retención del 3% para no residentes

Qué es

Además de la plusvalía municipal, la venta de un inmueble puede generar una ganancia patrimonial sujeta a tributación. En este caso, el impuesto se calcula sobre el beneficio obtenido en la transmisión.

De forma general, la fórmula es la siguiente:

Precio de venta – precio de adquisición ajustado = ganancia patrimonial

Si el vendedor es residente fiscal en España

La ganancia patrimonial debe declararse en el IRPF y tributa conforme a los tramos aplicables:

• 19% hasta 6.000€
• 21% de 6.001 € a 50.000€
• 23% de 50.001 € a 200.000€
• 27% de 200.001 € a 300.000€
• 28% a partir de 300.001€

Si el vendedor no es residente fiscal en España

En este caso, se practica una retención del 3% sobre el valor de venta del inmueble como pago a cuenta del impuesto correspondiente a la ganancia patrimonial.

Posteriormente, el vendedor no residente debe presentar el modelo 210 para regularizar su situación fiscal. Si el impuesto definitivo es superior al 3% retenido, deberá abonar la diferencia. Si, por el contrario, la retención ha sido superior al importe real que le corresponde pagar, podrá solicitar la devolución.

Aspecto clave a tener en cuenta

Aunque ambos conceptos suelen agruparse bajo el término “plusvalía”, se trata de figuras distintas, con reglas propias y efectos fiscales diferentes. Por eso, en cualquier operación de compraventa conviene identificar correctamente qué impuestos resultan aplicables y quién debe asumir cada uno.

📌Importante
Antes de vender un inmueble, conviene revisar la fiscalidad de la operación con un notario o con un asesor especializado para cumplir correctamente con todas las obligaciones tributarias y evitar incidencias posteriores.